环球简讯:房价腰斩，交易增值税都免了！南京这类房子还能买吗？

来源：地产锐评 2023-02-24 17:00:31

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“南京楼市这波回暖来得猝不及防。”

在南站干中介的小李，原本打算辞职，年后却意外忙碌起来：“好的时候这一片一天能卖4-5套住宅，赶上行情冰冻时一个月的量了，单价也在往5字头回升。”

(相关资料图)

但这轮行情抬头，似乎没有青睐商办产品。

小李直言：“你看证大喜玛拉雅的公寓，之前能卖到2万+/㎡，年前还卖1.1-1.2万/㎡呢，现在直接跌破1.1万。”

曾经是投资客的“心头好”，如今却陷入价格腰斩的尴尬境地。证大喜玛拉雅公寓，折射了南京商办市场的艰难？

紧挨着亚洲第一大火车站南京南站、多线地铁在侧，自身是涵盖购物中心、星级酒店、5A级写字楼等业态的综合体，证大喜玛拉雅的小户型公寓曾非常受南京投资客欢迎。

2015年上半年，证大喜玛拉雅正式开售商办产品。

其中，精装酒店式公寓主力面积40-60㎡左右，销许价格2.5万/㎡，折后单价1.8-1.9万/㎡；而后推出的4.8米挑高毛坯公寓，单价在2.5-2.8万/㎡不等。

“项目交付差不多有5年多的时间，高峰时，不到40㎡的小户型能卖到75万。装修不错的房源，挂牌不到一个月就能出手。”小李介绍。

2021年下半年，南京楼市提前“步入冬天”，寒气在土地市场、新房市场、二手房市场互相传导。但在小李看来，那轮降温对证大喜玛拉雅公寓的影响并不明显。

“真正感受到价格下跌，是从去年下半年开始的。”小李说，“一开始降到了1.5-1.7万/㎡，到了年前，冒出不少1.1-1.2万/㎡成交的房源。年后，不少业主干脆直接挂牌1.1万/㎡。”

房价腰斩？还没完。

“别看公寓面积小总价低，挂牌价已经低到尘埃了，却还有议价空间。”小李调出一套2020年9月挂牌的房源，“这套装修中规中矩，当初挂牌价高达125万，如今降到了68万不说，还有2-3万的空间可谈。”

值得注意的是，公寓房价缩水，为买房人省去了交易增值税。

我们知道，购买公寓新房时买房人只需缴纳3%的契税即可。但是公寓转手需要缴纳的税费就复杂了去了，其中，增值税、个税和契税是大头。

小李介绍：“投资公寓赚钱的时期，卖方需缴纳的增值税通常由买方来承担。而现在不少公寓交易时，税务部门一经核算发现是亏本卖的，自然就不用缴纳增值税了。”

如今，南站二手房市场暖意阵阵，但接连走进中介门店的买房人，鲜有人问津公寓。

小李告诉锐评君，不少证大公寓的卖家当时是以超2万的单价买入的，现在怕“亏得更多”，急着降价，以尽快出手离场。

也有少部分业主仍在观望，“他们心态还挺高，一边以高于2万的单价挂牌，一边出租收租金，并不急着出手。”

占位南京南部新城一流的地段，证大喜玛拉雅的公寓为什么没有达到买房人的预期？原因，并不复杂。

首先，高铁枢纽的特殊性质使然，区域内人口流动性非常大。

南京日报曾披露过一组数据，2021年南京南站仅高铁站就能达到日均客运量近28万人次。

加上长途客运、周边的写字楼、住区，整个南站的人流量可想而知。但恰恰是近大型枢纽，南站的人口流动性很大，这对人气需求更为严苛的商办产品而言，是不利因素。

其次，此轮楼市行情下行，让商办产品雪上加霜。

房地产市场不景气，头部板块的部分优质住宅去化周期难免拉长，远郊板块的住宅、商办类产品等更是感受到了凛冽寒意。用小李的话来说：住宅都不好卖，更何况公寓呢？

还有一点，南站板块的商办产品竞争激烈。

别看南站是万科住宅的天下，但证大之外，万科、金轮等开发商也都有开发公寓产品。小李介绍，当下买房人对公寓产品的需求并不多，但仅证大的公寓，挂牌量就多达200多套，供需严重失衡。

想出租赚取租金？小李坦言，前几年的口罩事件影响，开在公寓、写字楼里的小公司、个人工作室、民宿等接连倒闭，租户陆续搬离，空置期相对长。现在全面放开了，但愿行情能有所好转。

在公寓市场，二手交易价格遭遇滑铁卢的，当然不止证大喜玛拉雅。

仙林湖的万达茂，38㎡挑高户型，两年前能卖到近78万，如今50万就能成交，且成交周期大幅度拉长。

江宁百家湖C位，商圈、地铁、湖景等城市资源环伺的绿城水晶蓝湾，同样的51㎡户型，4年缩水超80万。

地铁1号线天隆寺站上盖，雨花客厅、宜悦城等商场环伺的雨花客厅公寓，约32㎡小公寓，现在买比三年前节省20来万。

不少一手公寓的成交情况，也不容乐观。

江宁百家湖的融汇时代中心，由商业、办公和公寓组成。其中20-24层为公寓产品，层高3.3米、面宽约4米，面积约44㎡、52㎡，毛坯交付。

项目于2020年8月开盘，180套公寓至今只卖了不到60套，23-24层一套都没卖掉，去化勉强达3成。

同样位于江宁，胜太路附近的C12国际中心也冷冷清清。

项目由南京长城机电集团有限公司的低端商业用地盘活而来，-1到6层是开发商自持的商业；7到25层，西侧塔楼为办公、东侧塔楼为酒店式公寓。其中，酒店式公寓的主力面积是40-57㎡，5梯20户，层高3.6米，毛坯交付。

但自2019年初开卖以来，C12国际中心的861套办公和公寓产品，只卖出去21套，去化进度连3%都不到。

南京头部板块的公寓，会卖得好一些吗？现实情况是，新玄武某在售楼盘，去年10月推出936套酒店式公寓，至今认购+成交只有19套。

看到这里，不少人会产生疑问：公寓一定不能碰吗？答案不是绝对的。

我们知道，公寓通常具有面积小、总价低、租金回报率相对高等优点，但转手税费高、流动性差、不适合居住、商用水电生活成本高等缺点也显而易见。

在避开不知名小开发商、产权严重缩水、商改住、居住环境脏乱差等雷区后，想投资公寓，切记选对地段，选对产品，提前测算出租回报率，并做好长期持有的准备；想买来自住过渡，当然优选交通便捷、配套齐全、产品优质、服务到位的品质公寓。

当然了，手头资金较为充足的前提下，主城确定性板块的优质住宅、带学区的次新房等，仍然是置业首选。

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