摩根大通：美国住宅投资今年不太可能崩溃房地产股票仍有吸引力
摩根大通投资管理公司近日发布研报指出，总的来说，虽然不断飙升的抵押贷款利率和不断飙升的房地产价值正在降低人们的住房负担能力，但住房负担能力仍在提高，这表明住宅投资今年不太可能崩溃。房屋建筑商股票今年下跌了25%，比标准普尔500指数低19%。尽管如此，考虑到建设性的基本面前景和该行业具有吸引力的估值，现在可能是一个有吸引力的买入机会。
在过去十年中，美国房价经历了难以置信的升值，尤其是在新冠疫情爆发后的几年里。事实上，如下图所示，最近房价的飙升已将经通胀调整后的数字推至创纪录的水平，但购房体验仍具有竞争力。
因此，投资者可能会想：房地产市场到底发生了什么？此外，抵押贷款利率更高的前景可能会让投资者对美国的住房前景感到好奇。
为了解决这个话题的第一部分，我们可以找出导致房价急剧上涨的几个因素。
由于疫情相关的政策应对措施，抵押贷款利率已接近历史低点。事实上，2021年初，30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到了2.65%。较低的抵押贷款利率意味着，在付款保持不变的情况下，房价可能会更高。
疫情改变了人们对住房的偏好。远程办公变得越来越可行，移动限制也将人们推向了更大、更高质量的家庭。
财政转移支付和强劲的股市表现导致了强劲的消费者资产负债表。在疫情期间，消费者积累了超过2.1万亿美元的超额储蓄，从而允许更多支出。
住房库存仍处于历史低位。房屋建设活动低迷，现有房主可能对将房屋推向市场持谨慎态度，可能认为价格将继续上涨。因此，数据显示，目前可供出售的单户住宅只有84.3万套，而长期平均供应量为210万套。
抵押贷款利率上升，投资者应该如何看待美国住房市场的未来？
更高的抵押贷款利率应该会给房价带来下行压力，并可能鼓励供应增加，因为目前的房主试图在抵押贷款利率受到限制之前出售房屋。然而，由于需求依然强劲，新建筑的缺乏可能会减弱更高利率的影响。
人口结构的变化可能会带来负担能力方面的挑战。随着婴儿潮一代的退休和裁员，他们的孩子可能买不起父母住的房子，从而压低房价。
对住房存量的需求应该会鼓励建筑活动
本周公布的数据显示，房屋开工和许可证分别增长了0.3%和0.4%，这在很大程度上是由多户家庭的增长推动的。虽然单个家庭的数据显示出一些降温迹象，但与全球金融危机后的趋势相比，活动水平依然强劲。
总的来说，虽然不断飙升的抵押贷款利率和不断飙升的房地产价值正在降低人们的住房负担能力，但住房负担能力仍在提高，这表明住宅投资今年不太可能崩溃。
从市场的角度来看，抵押贷款利率、材料成本和工资的上涨给美国住宅建筑商的盈利能力和市场表现带来了压力，这并不令人惊讶。房屋建筑商股票今年下跌了25%，比标准普尔500指数低19%。尽管如此，考虑到建设性的基本面前景和该行业具有吸引力的估值，现在可能是一个有吸引力的买入机会。（编辑：ZA）
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