中金：公募REITs年报有哪些新亮点？
中金4月11日发布研报指出，2021年度可供分派金额数额可观，但生成结构上或有一定的优化空间。本质上，（包括参考国际经验）可供分派金额与经营性现金流是两个概念，我们建议可以对目前较为繁杂的调整项做一定精简，将可供分派金额严格绑定于资产自身经营所得，这有利于未来保持分派的稳定，和管理人资金调度的灵活性。
2021年度可供分派金额数额可观，但生成结构上或有一定的优化空间
首批项目2021年可供分派金额均超出（同时间口径）招募书预测值，其中6个项目达成率在100-110%之间，3个项目高于150%（分别为沪杭甬，富国水务和首钢绿能），对应最新收盘价的静态收益率为1.79%-10.91%，数额可观。但我们认为目前可供分派金额的形成过程仍有一些事项可以探讨，包括管理人以大额现金做派息增补的情形，以及将应收应付款变动、重大资本性支出纳入可供分派金额调整是否具备持续性。
本质上，（包括参考国际经验）可供分派金额与经营性现金流是两个概念，我们建议可以对目前较为繁杂的调整项做一定精简，将可供分派金额严格绑定于资产自身经营所得，这有利于未来保持分派的稳定，和管理人资金调度的灵活性。
财务报表首次完整呈现，结构简明，便于理解
和招募说明书中相对复杂的项目公司报表不同，公募基金层面在REITs正式设立后形成的合并报表相对简明。未来我们认为有若干财务指标可以做持续重点关注，包括利润表中调整折旧摊销后的营业利润率（反映资产经营水平），资产负债表中的底层资产账面价值（尤其需关注其与最新评估值的差异），以及经营性现金流（可以关注其与可供分派金额的关系）等等。我们相信未来投资者解读REITs经营情况将变得更为立体。
部分小市值标的个人投资者比例上升较为显著
我们认为本次年报披露最有价值的信息之一是投资者结构。比较上市发行与2021年末，我们观察到若干小市值标的（发行规模不大于20亿元）录得较为明显的个人投资者持股比例上升，且个人投资者在流通盘中占比已超过半数，实证统计也表明这些标的在2021年内呈现相对较大的价格波动。
我们认为在未充分探究机构投资者行为的基础上，将股价波动主要归咎于个人投资者可能也有失公允，但方向上未来扩大单体REITs规模可能对于更多引入长期投资者，维护价格稳定有益。
资产评估价值总体变化幅度平稳，产权与经营权类开始出现方向分化
加总来看，全部9单项目2021年底资产评估价值较招募说明书中披露数值下滑0.5%，但5个产权类项目均录得评估值提升（平均提升0.9%），4个经营权类项目均录得估值下降（平均下滑1.6%）。我们认为本轮评估结果较我们预期的更有韧性，各项目评估参数同此前变化幅度不大。（编辑：ZA）
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营业执照公示信息
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