中金公司：房地产板块当前六大关键问题
中金公司4月6日发布研报分析了近期房地产市场的发展情况。研报指出，短期地产股主导逻辑仍以政策博弈为主，建议投资者在观察到重点政策举措推出之前，继续拥抱“均好型”优质开发商。后市如出现正文所述政策的积极变化，则“弹性”民企估值修复机会的确定性将大幅提升。
当前房地产行业基本面表现如何？
开年以来新房销售面积持续下行，同比跌幅持续走阔；除小部分低库存城市房价初现回升迹象外，多数中低能级城市房价仍处下行趋势。在此背景下，今年以来土地市场地方政府供地呈现提质、缩量但不降价的特征。
新房市场为何表现如此疲弱？
我们认为当前新房市场可能已经出现“需求疲弱-推盘不足-销售不振-回款监管-信用恶化-金融避险-预期走弱-需求疲弱”的负向循环，而近期多地疫情加剧了这一循环负向作用，供需相互作用下购房人及房企对后市信心持续走低。
房企层面的困境走到了哪一步？
因销售端持续低迷、预售资金监管难言松动且收并购市场买家意愿不足，房企现金流压力仍在加剧。我们保守估计房企年内共有1.1万亿元信用债和ABS到期，未来半年逐月均为到期高峰，叠加债务评级下调可能导致的风险传染，信用风险事件尚难言结束。
政策端在哪些方面或仍有空间？
我们认为政策在供、需两侧仍有进一步发力空间，需求侧更多集中于围绕支持合理住房需求的住建类政策，而供给侧或更须聚焦于房企信用问题的纾困和缓解。
后市基本面指标将如何演进？
考虑政策节奏的不确定性，我们给出后市可能的三种情形推演。情形1：若二季度前半段即出现政策有力调整，预计全年销售面积同比-7%，投资额-3%，新开工面积-20%；情形2：若有效政策发生于二季度末三季度初，预计全年销售面积-12%，投资额-9%，新开工面积-31%；情形3：若政策端四季度才出现有力变化，预计全年销售面积-17%，投资额-15%，新开工面积-41%。
如何把握地产股投资机会？
我们认为短期地产股主导逻辑仍以政策博弈为主，建议投资者在观察到重点政策举措推出之前，继续拥抱“均好型”优质开发商。后市如出现正文所述政策的积极变化，则“弹性”民企估值修复机会的确定性将大幅提升。中长期维度，行业回归经营本质，我们持续看好开发赛道具备长跑能力的“好学生”和不动产赛道布局的“多面手”。（编辑：ZA）
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