中信证券：3月将是地产市场的底部迎接政策高潮和销售复苏
中信证券3月23日发布研报指出，2022年3月销售如期探底，同比降幅进一步扩大。但我们注意到，政策出台的可能性进一步增强，且郑州政策“打样”取得良好效果。按揭贷款利率快速下行。中信认为，2022年3月将是市场的底部，二季度起商品房销售同比降幅将开始收窄。
2022年3月销售探底
3月前20天，我们统计代表性城市新房销售套数同比下降46.8%，二手房销售套数同比下降37.3%，较之2月份有进一步的扩大，市场继续探底。不过，公司并没有显著扩大降价的幅度。我们认为，这一方面和利润率已经挤压到远低于行业历史平均水平有关，另一方面也和预售监管之下，销售款项并不能充分回流企业总部有关。
金融风险累积到一定程度，政策加速可期
相比交付风险，卖地收入风险，居民消费能力缩水风险，我们认为房地产产业链信用恶化的风险扩散短期更值得注意。我们相信，以金融政策为主要抓手，未来1-2个月托底需求的政策将不断出台，也足以驱动市场回暖。
按揭贷款利率进入快速下降通道
根据贝壳研究院统计，首套房按揭贷款利率已经距离最高点下降40BP，但目前仍较之4.6%的LPR水平有超过70个BP的加点。我们认为，商业银行为了争取更多市场份额，仍会继续加大按揭的投放，预计按揭贷款平均利率短期距当前仍有50-80个BP的下降空间。从历史经验来看，按揭贷款利率下降有望推动销售复苏。
投资建议
从历史经验来看，房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动，而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。我们认为，2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。（编辑：ZA）
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