柏瑞：美国房地产市场不会很快降温
柏瑞最近发表研报称，去年夏天，随着美国房地产市场升温，该机构研究了导致房价飙升的原因——在高房价持续存在的情况下，这个问题如今依然重要。随着美联储开始减少金融市场的流动性以及对抵押贷款利率上升的担忧加剧，该机构正在研究数据和近期历史对美联储的行动如何影响房价的影响。
全球金融危机导致住宅建设的缺乏在人口结构变化和家庭组建增加的情况下造成了住房短缺，从那时起，Covid 危机和由此导致的城市人口外流加剧了待售单户住宅的短缺. 需求激增导致房价飙升。
房价升值是否已经降温，待售房屋供应是否有所恢复，有助于缓解竞购压力？答案是没有。待售房屋供应量已跌至 1.8 个月的多年低点。这一趋势推高了房价。柏瑞注意到，虽然定价数据似乎已经见顶，但最新数据仍显示同比增长 18.8%。
如果买房存量不足，房价太高，问题来了，为什么购房者不选择租房，等待市场恢复正常呢？空置率趋势提供了明确的指示。房屋和公寓的空置率处于 30 年来的最低点，因此即使是那些从未计划拥有房屋的人也感到租房市场受到挤压。
是什么导致空置率如此之低？有几个原因。一个只是金融危机后缺乏住宅建设的连锁反应。除此之外，大流行引发了从城市中心到提供更多空间的更偏远地区的“无处不在的工作”。
然而，并非所有选择搬迁到其他地区的人都卖掉了他们的城市房屋或终止了他们的租约。他们只是增加了第二处房产，进一步促进了整体空置率的减少。在大流行期间，抵押贷款利率创下历史新低，房主发现为第二套住房融资更容易；在租金稀缺的情况下，他们能够轻松地将第二处房产变成租金。
最后，美联储购买抵押贷款支持证券（MBS）的结束是否会扭转房价升值的步伐？柏瑞认为对于美联储购买 MBS 对房价上涨的贡献程度存在很大的误解。首先，绝对名义利率水平决定了抵押贷款利率。
美联储购买了 3.2 万亿美元的国债，连同 1.3 万亿美元的 MBS，导致利率暴跌，抵押贷款利率跌至历史低点。单独购买 MBS 不会降低抵押贷款利率。
那么，美联储减少购买 MBS 对抵押贷款利率有何影响？当 MBS 的最大买家减少购买时，市场流动性的减少将导致这些证券在二级市场的价差增加。这可能转化为借款人必须承担的额外 0.25% 的利息。
关键的一点是，如果美国国债收益率在 2022 年或以后上涨 1%，抵押贷款利率可能会同步变化。抵押贷款利率不会因为美联储减少其 MBS 购买量而直接上升。（编辑：Ruby）
关键词： 美国房地产
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