施罗德：在家办公如何改变房地产投资
施罗德最近发表研报称，写字楼并没有消失，但对它们的投资已经发生了永久性的变化，并且已经形成了一个两级市场。
过去几年，人们对在家工作 (WFH) 的尝试进行了很多讨论。但很少有人比房地产投资者更激烈地讨论工作的“新常态”。特别是，在家办公将如何影响办公室的使用率和价值？
去年，施罗德写了关于所有房地产资产如何变得“可操作”的文章。该机构认为，他们的收入和长期业绩与建筑物租户的运营成功高度相关。不仅仅是租赁合同的期限。
同时，房地产资产不仅仅为租户提供屋顶或放置办公桌的地方。它们的运营方式与租户的商业模式和成功高度相关。这已经适用于所有房地产类型，但绝对适用于办公室。在大流行之前，满足租户特定需求的灵活办公供应商正在获得关注。
但是现在，如果人们不再经常进入办公室，人们是否应该期望写字楼市场普遍进入长期衰退？人们认为在办公室的时间越少就意味着对办公室的需求越少，这过于简单化了。更重要的是，只谈一个写字楼市场未免过于简单化。
2021年，随着经济摆脱第一波封锁，整个欧洲的写字楼需求强劲复苏。2021 年下半年的使用量比 2020 年同期高 50%，但仍比大流行前的平均水平低 20%。
此外，随着公司希望转租的剩余空间数量趋于稳定，写字楼空置率的增长急剧放缓。2021 年 9 月欧洲的平均办公室空置率为 8.3%，仅略高于 6 月的 8.1%，远低于 2010 年全球金融危机 (GFC) 后达到的 10.9% 的峰值。
因此，施罗德认为，未来几年的一般办公需求可能会低于 2019 年。但从长期来看，由于科技、媒体和专业服务等行业的就业增长，它可能会复苏。
牛津经济研究院预测，2022 年至 2027 年间，欧洲主要城市的写字楼就业人数将平均每年增长 1%，尽管不同城市之间会有很大差异。在一定程度上，预测就业增长的变化反映了城市的经济结构。
北欧城市对科技的接触程度相对较高。曼彻斯特在专业服务方面具有实力。布鲁塞尔和罗马由政府占领者控制。马德里和巴塞罗那的金融服务敞口较低。
此外，施罗德预计过去 20 年将更多人挤进同一空间的趋势将在疫情后逆转。未来 5 到 10 年，法国、西班牙和英国城市的人均空间预计将小幅增加，这些城市的空间最为紧张。综合所有这些因素，该机构估计到 2027 年，欧洲的写字楼需求将比 2019 年低 10%，但呈上升趋势。
深入细节，人们可以清楚地看到，不能再谈论一个写字楼市场了。如果人们看看占用者需要的空间类型，就会发现，在大流行之前就已经增长的“主要”办公室的关注变得更加明显。（编辑：Ruby）
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