施罗德：投资者如何保持多元化？聚焦英国房地产
施罗德最近发表研报称，现在全球局势瞬息万变，投资者要如何在这样的市场中获取最佳收益？或许答案是在多个房地产领域分散投资。
过去两年对英国商业房地产的投资者来说是过山车。从 2020 年经济开始踩刹车开始，随后的增长加速一直在以惊人的速度增长。
该行业的总回报率从 2020 年的 -2% 攀升至 2021 年的 17% 。这是自 2014 年以来最好的一年，远高于过去 30 年的平均年增长率，约为 8%。即使考虑到去年通货膨胀的加速，总回报率也达到了惊人的 11%，而长期平均水平为每年 5%。
施罗德认为，工业可能是短期内表现最好的行业，但零售和办公的某些部分可能会让投资者在未来进一步感到惊讶。至关重要的是，该机构相信投资者将通过维持多元化的房地产投资组合而受益最大。
当非必要的商店、酒店和休闲设施在第一次封锁期间关闭时，许多租户停止支付租金。Debenhams 和 Top Shop 等主要零售商永远关门大吉。此外，远程工作的突然采用引发了人们对办公室长期未来的怀疑。与 2019 年相比，租赁量减少了一半，许多投资交易因投资者撤出市场而停滞不前。2020 年，房地产收益率平均上涨 0.25%，压低了资本价值和总回报。
相比之下，Covid-19 疫苗的推出导致投资者信心强劲反弹。房东收到的租金恢复到 2019 年的水平，优质收益率再次下降。随着流动性回归市场，资本价值和总回报得到提升。
在线销售额从 2019 年占总销售额的 19% 跃升至 2021 年的 29%。互联网零售商、传统零售商和包裹快递公司对仓库的需求飙升。但零售和办公市场也出现了部分复苏。
在零售领域，投资者主要关注食品店和外地零售园区。虽然它们在封锁期间保持营业，但它们的真正优势在于租金和服务费是负担得起的，而且食品和大件商品（例如 DIY、家具）不太容易受到来自在线零售商的竞争。
在写字楼市场，2021 年老旧二级建筑的租金继续下降。但是，布里斯托尔、剑桥、爱丁堡、利兹、伦敦和曼彻斯特的优质写字楼租金上涨。在这里，住户倾向于质量更好的建筑，写字楼开发仍然处于低水平。未来几年英国经济的强劲前景预示着房地产回报的好兆头，就像过去一样，两者密切相关。
施罗德预测，2022 年英国的国内生产总值 (GDP) 将增长 5%，到 2023-2024 年将增长 2% 至 3%。通胀预计将在 2022 年下半年放缓，然后保持在英格兰银行 (BoE) 1% 至 3% 的目标范围内。预计英国央行将在 2023 年底前将基准利率逐步提高至 1.75%，然后保持不变。
鉴于这种观点，该机构预计，在 2021 年底至 2024 年底之间，所有行业的未负债房地产回报率平均为每年 5% 至 7%。
主要的上行风险是更高的投资会提高生产率，这将在不引发通胀的情况下带来更强劲的经济增长。这将支持更快的租金增长和更高的回报。主要的下行风险是近期通胀加速引发工资价格螺旋上升，英国央行被迫大幅加息。（编辑：Ruby）
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