安信固收2月24日研报称，2月17日以来，不同城市需求端放松的共性可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”。未来或有更多符合条件的城市效仿做出“商业性调整”，也不排除不违背调控政策的“商业性调整”向更多领域扩围。预计未来需求端放松仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高,“房住不炒”与“房非手段”是不易动摇的政策基调。

以下为研报正文内容：

2022年以来，房地产需求端放松可以划分为两个阶段。第一阶段为年初至2月中旬，放松以公积金、购房补贴、人才政策为主。包括1月北海、自贡、南宁等下调公积金贷款首付比例或放宽首套认定标准；1月-2月上旬长春、昆明、安徽、惠州等出台购房补贴政策；2月上旬浙江等出台人才落户和补贴优惠政策。

2月17日以来，需求端放松进入第二阶段，主要包括三个方面，

（1）非限购城市下调首套首付比例。2月17日，菏泽部分银行下调首套（无房且无贷款记录）首付比例至20%，并同时下调房贷利率；2月18日，赣州、重庆的部分银行下调首套首付比例至20%；2月21日至2月23日，驻马店、佛山（非限购区域）、南通、蚌埠等非限购城市的首套最低首付比例下调至20%。

（2）房贷利率下调。2月21日，六大行同步下调广州房贷利率，首套从5.6%下调至5.4%，二套从5.8%下调至5.6%；此后苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。

（3）房贷放款节奏加快。上海、杭州、成都等多个城市房贷放款周期缩短，杭州最短缩短至一周。

近期房地产需求端放松的共性

2月17日以来，不同城市需求端放松的共性可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”。

（1）就下调首付比例而言，2016年2月，人民银行、银保监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施限购措施的城市，商贷首套房最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。本次下调首付比例的城市均为非限购城市，地方此前也未出台文件就首付比例做另行规定，下调首套房首付比例没有突破“政策线”，是金融机构以不违背调控政策为前提条件在自身权限范围内做出的商业性调整。

（2）就下调贷款利率而言，2019年8月，人民银行发布《贷款市场报价利率（LPR）问答》指出，“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60 个基点”。本轮调整房贷利率的城市，下调后的加点仍明显高于该政策要求的下限（如广州首、二套房贷款利率下调后为5.4%-LPR=80BP>0BP、5.6%-LPR=100BP>60BP）。

预计未来需求端还有继续放松的空间

未来或有更多符合条件的城市效仿做出“商业性调整”，也不排除不违背调控政策的“商业性调整”向更多领域扩围。

执行纠偏和防范销售持续大幅下行都是化解房企流动性危机的必要手段，在2021Q4销售明显走弱的背景下，地方政府放松房地产的诉求较强，再加上当前稳增长压力较大和央行亟需宽信用抓手，房地产需求端存在适度放松的必要性。

① 2021年下半年以来特别是四季度以来，房地产销售明显走弱，土地流拍增多，城投成为拿地主力，地方财政压力加大，地方政府放松房地产的诉求较强。②当前经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，稳增长压力较大，适度放松房地产有利于更好稳增长；③2021M10以来，剔除政府债券后的社融增速回升有限，央行亟需宽信用抓手，2021年末房地产占社融的比例高达18.3%，高于基建（15.7%）和制造业（11.9%）等其他部门，适度放松房地产可以更好地实现“宽信用”。

（1）就已有放松领域而言，其他城市效仿的概率较高。这些领域可能包括：

①房贷利率下调。目前多数城市房贷利率偏高，超过15个一二线城市的首套房贷款利率的上浮基点高于50BP，二套房上浮基点高于100BP，不少非限购城市的上浮基点也明显高于政策最低要求。②符合条件的城市下调首付比例。在前期调控较严时期，不少非限购城市的首套房首付比例均按25%执行。③房贷审核加快、放款周期缩短等。

（2）就其他领域而言，部分执行价存在“随行就市”调整的可能性，如房地联动价、二手房核验价等。

预计未来需求端放松仍会限定在“商业性调整”范围内

“房住不炒”与“房非手段”是不易动摇的政策基调，预计未来需求端放松仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高。2016年底“房住不炒”提出以来，无论是中央层面还是地方层面，几乎没有明显通过“政策性突破”放松需求端的先例，尤其没有对已有限购限贷政策的改变，“房住不炒”与“房非手段”始终是不易动摇的政策基调。当前，虽然房地产需求端存在适度放松的必要性，但预计仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高。

2019Q1合肥部分银行曾试图降低首套房认定门槛，但与2016年10月合肥发布的“房十条”冲突，政策执行两天后取消；2020Q1广州、济南、海宁等试图调整限购政策，均在较短时间内取消；2019年7月、2020年4月开封、青岛等出台限售放松政策后均被撤回。虽然2018年12月菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建(2018)7号 ）提出取消限售，但主要是为了通过破除供需分割以“推进棚户区改造”，截至目前，菏泽基本算是一个为了特定目的的特例和孤案。（编辑：Lea）

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