干货篇：河西南二手房价，洗牌成这五大梯队

来源：地产锐评 2023-04-04 19:49:07

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“去年底最低降到450万卖不掉，最近加价30万只用了3天就成交！”最近，河西南佳兆业业主小Z终于舒了口气，曾经降价卖不动的二手房，现在涨价也能快速卖掉。

【资料图】

小Z的这套房源，位于佳兆业城市广场二期，是建面约87㎡的三房，最终成交总价约480万，算下来单价约55172元/㎡。

作为南京的“宇宙中心”，河西南的风吹草动都备受市场和买房人的关注。问题来了：现在的河西南，二手价梯队如何？

这篇干货，请收好。我们查阅链家网，整理出16个小区的房价，划分出以下5个梯队：

第1梯队——均价超8万/㎡，代表小区葛洲坝南京中国府

第2梯队——均价超6万/㎡，代表小区河西金茂府

第3梯队——均价5.5万-6万/㎡，代表小区正荣滨江紫阙、正荣润峯、天鹅堡花园等

第4梯队——均价5万-5.5万/㎡，代表小区五矿崇文金城、鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦等

第5梯队——均价5万/㎡以下，代表小区海峡城

第1梯队：均价超8万/㎡

代表小区：葛洲坝南京中国府

▲数据来源：链家二手房网站

目前只有葛洲坝南京中国府，挂牌价为97208元/㎡，距离单价10万仅“临门一脚”。不过链家网显示，目前葛洲坝南京中国府仅一套二手房在售。

▲来源：链家二手房网站

正在出售的这套房源，为建面约290㎡的大平层，为四房两厅三卫的布局，总价约2500万、挂牌均价为86207元/㎡。

此前曾有中介放出消息，葛洲坝南京中国府曾于今年1月成交一套建面约227㎡的户型，包含车位在内的总价为2000万，还是全款支付，算下来单价约8.8万/㎡，轻轻松松拿下河西南二手房价的头把交椅。

除了葛洲坝南京中国府之外，对河西南二手房价第一梯队虎视眈眈的，还有万科翡翠滨江和滨江ONE。

作为河西青奥滨江的“三剑客”，这3家楼盘在新房时期，就是河西南的翘楚：

葛洲坝南京中国府，新房均价约6.4万/㎡；

万科翡翠滨江，收官均价为 55495元/㎡+3500元/㎡的装修包；

滨江ONE，以55095元/㎡的销许均价+3500元/㎡的装修包收官。

率先交付的葛洲坝南京中国府，二手房以约8.8万/㎡的“高价”成交；万科翡翠滨江的业主，也不甘示弱。

这不，3月底万科翡翠滨江刚刚交付，就有中介“吆喝”起来。

一套建面约190㎡的四房户型，挂出1530万的总价，单价超过8万/㎡。但需要注意的是，根据最新的限售政策（自合同备案之日起满3年后方可上市交易），2020年11月首开的万科翡翠滨江还处于限售期内，这套高价挂出的房源，很明显是业主想“试试水”。

第2梯队：均价超6万/㎡

代表小区：河西金茂府

▲数据来源：链家二手房网站

链家网显示，目前河西金茂府共有5套房源正在出售，建面围绕在150㎡，挂牌总价集中在970万-1050万，挂牌单价集中在63106-70470元/㎡。

值得回味的是，2012年河西金茂府一期交付，曾有业主放话：三年限售解除后，低于9万/㎡不卖。

理想很丰满、现实很骨感，楼市的下行击碎不少业主的高价梦。但从河西金茂府一期所呈现全干挂石材外立面、十二大科技系统等交付品质，都将成为其未来在二手房市场的加分项。

第3梯队：5.5万-6万/㎡

代表小区：天鹅堡花园、海珀星晖、佳兆业城市广场等

▲数据来源：链家二手房网站

我们将这一梯队，分为两种类型——纯粹的改善小区和以低总价取胜的小区。

纯粹的改善小区代表，有正荣滨江紫阙、天鹅堡花园和海珀星晖。

这一区间的佼佼者，是正荣滨江紫阙，均价为59850元/㎡。作为河西南首个真正意义上的改善豪宅，正荣滨江紫阙的品质感毋容置疑。

▲来源：链家二手房网站

链家网显示，今年3月正荣滨江紫阙一套建面约180㎡的房源，以1178万的总价、65307元/㎡的单价成交，成交周期仅16天。今年2月的一套四房，更是以10天的“神速”成交。果然，真正的好楼盘能够穿越无惧市场、穿越周期。

其次是天鹅堡花园和海珀星晖。

天鹅堡花园目前有64套房源在链家网出售，挂牌均价约57369元/㎡。最近一套成交的房源为今年2月，建面约244.57㎡的房源，以1432万的总价、58552元/㎡的单价成交。

▲来源：链家二手房网站

鱼背上的天鹅堡花园，部分楼栋前无遮挡，可直面长江，江景优势明显，部分挂牌出售的二手房，也以此为重要卖点。

海珀星晖是纯粹的改善小区，部分高层也能看到江景，小区带有地下会所、精装交付，整体舒适度和品质感较高，更受改善买家的青睐。

佳兆业城市广场、朗诗熙华府等，是“星八客”时期的典范。

“星八客”的特点，是起步户型较小、总价相对较低，含大量建面90㎡以下的两房和三房户型。再加上靠近南外，“星八客”始终是河西南二手房市场的主力军。

▲来源：链家二手房网站

以佳兆业城市广场为例。链家显示，近90天内，佳兆业一期、二期和三期，共成交13套房源，建面约86㎡的小三房更受二手房买家欢迎。

第4梯队：5万-5.5万/㎡

代表小区：五矿崇文金城、鱼嘴润府等

▲数据来源：链家二手房网站

升龙天汇、五矿崇文金城等，同样为“星八客”时期的楼盘。

鱼嘴润府和鱼嘴金茂悦位于鱼嘴。

鱼嘴定位是金融总部集聚区，箭指河西CBD旗舰区，以高端的金融服务、商务办公为主、以高强度的开发为主要特征。

规划起点高，也意味着建设难度大、周期长。与生活氛围成熟的“星八客”相比，鱼嘴区域内的配套还有待完善，这也是左右鱼嘴润府和鱼嘴金茂府二手房价走势的重要因素。

▲来源：链家二手房网站

链家网显示，鱼嘴润府3月成交一套建面约100㎡的三房两厅，成交总价为516.5万、单价约51594元/㎡。

第5梯队：5万/㎡以下

代表小区：海峡城

▲来源：链家二手房网站

作为河西南的拓荒大盘，海峡城一直是河西南的价格“洼地”，均价集中在4.6万-4.8万/㎡。

2020年6月，海峡城小学挂牌南师附中新城教育集团，大大刺激房价，最高成交价曾突破6万/㎡大关，一度令人高攀不起。

▲来源：链家二手房网站

潮水褪去后，市场下行，海峡城首当其冲。去年12月云璟湾一套建面约80㎡的小户型，成交总价320万、单价约3.99万，跌出近年来的最低成交价纪录。

▲来源：链家二手房网站

今年市场回暖后，海峡城的二手房价也逐渐平稳，近期房源的成交价集中在4.5万-4.8万/㎡。

写在最后：

总体而言，河西南的二手房供应较为充足，对市场的反应也更为敏感，今年后市场稍稍回暖，嗅觉灵敏的河西南二手房业主就开始调价。

从早期的“星八客”，到现在的改善盘聚集，河西南楼市经历一轮轮的楼市变迁。

早期的河西南业主，也充分享受到二手房价的红利，尤其是早期“星八客”的业主，随着家庭人口的增加，有着充分的换房需求，比如开头提到小Z便是一位典型，卖掉佳兆业城市广场的小三房，在周边物色品质更高、户型更改善的新房。

此外，我们还统计了河西南在售/待售的新房/地块。从楼盘定位来看，河西南新房市场分化将更为明显。

以中宁府、厦门国贸G70等为代表的高端楼盘，从户型尺度、精装配置到公区规划，纷纷卷出新高度。当然，房价也是水涨船高，厦门国贸G70总价放风2200万起步。

3月刚刚花落伟星的G03地块，也传出小道消息。据说伟星目前正与多家开发商接洽联合开发，户型或将为建面约238和308㎡。虽然最终户型等产品信息，要以开发商口径为准，但G03的地段，决定了其高端豪宅的定位。

其次是相对“谨慎”的建发缦云、枫璟雅园等，定位首改和改善。

建发缦云的起步户型为建面约123㎡的三房两厅两卫，凭借“一间卧室放两张床”而出圈；早已上市的枫璟雅园，则以建面约112㎡的三房为起步户型，总价相对友好。

可以预见的是，随着河西南新盘的接连上市，想要总价四五百万入住河西南，就只能在海峡城、“星八客”等早期楼盘的小户型，寻找机会了。

关键词：

干货篇：河西南二手房价，洗牌成这五大梯队

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