世界快报:盐城：业委会或物管会公告的违法性

来源：明彬业委会动态 2023-02-15 20:01:45

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明彬

毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

要目

(资料图片)

一、引言

二、法律规定：业主委员会与物业管理委员会

三、行政指导的基本逻辑

四、盐城：业委会或物管会的违法性

五、结束语

前后不到一周时间，同样的城市和区县，不同的街道下面的居民委员会发布了同样的违法公告，该区对应的住房和建设部门是如何对街道进行指导的？且发生在该市物业管理条例生效不久。这种案件的发生，是典型的滥用行政权利，更不懂什么是“行政指导”，此等违法行为，距离依法行政建立法治政府相差十万八千里。

一、引言

近日，网络上流传了一份《关于拟成立荣润麒麟府小区业主委员会或物业管理委员会的公告》（以下简称：“荣润麒麟府小区公告”）。无独有偶，前几天盐城市亭湖区某小区被张贴了未盖章的《金色华庭小区成立物业管理委员会或业主委员会的公告》。

二、法律规定：业主委员会与物业管理委员会

《民法典》第277条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”故业主委员会是民法典赋予业主的法定权利。

《民法典》和《物业管理条例》中，均没有物业管理委员会相关规定。

《江苏省物业管理条例》第27条规定：“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。”

上述条款是法律和地方法规关于业主委员会和物业管理委员会的规定。

三、行政指导的基本逻辑

第一，行政指导本质上是一种行政行为，且是具体行政行为，而不是抽象行政行为。

第二，申请人申请行政指导的内容是什么，行政机关应该答复什么。

如果行政机关不答复，则行政机关涉嫌不作为违法；如果申请人申请的是A，行政机关答复的是B，则行政机关涉嫌滥作为违法；如果申请人申请的是A，行政机关答复的是A或B（A和B），法无授权即禁止，则行政机关涉嫌超越职权违法。

第三，行政指导应由具备行政主体资格的行政机关作出。根据《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”故街道是指导机关，居民委员会是协助机关。居民委员会的盖章，本质上是街道的行政指导行为。如果居民委员会经街道授权，该盖章是合法的行政指导行为；如果居民委员会未经街道授权，该盖章是违法的行政指导行为。

四、盐城：业委会或物管会的违法性

第一，申请人申请指导的是成立业主委员会，行政机关的答复是成立业主委员会或物业管理委员会，行政机关涉嫌超越职权违法。

第二，荣润麒麟府小区公告是否经街道授权，这是目前几乎所有的小区在成立筹备组时，盖章的主体：居民委员会。是否合法？居民委员会是否是行政机关？

根据《城市居民委员会组织法》规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”

经查询，本案中的两个主体对比如下：

这种案件一旦起诉到法院，法院多半会将这种行为解释为街道对居民委员会的委托。法院完全可以直接“打脸”街道办事处，这是一种违法行为。或许，街道和居民委员会这种若即若离的关系，是街道最喜欢的一种“操作手法”。但是，当前业主因物业服务、业主自治而产生的纠纷，在某些城市的比重已经达到了80%。法院是否需要继续为这种“犹抱琵琶半遮面”的违法行为背书？

第三，根据《江苏省物业管理条例》第27条规定，成立物业管理委员会是有条件的：

首先，具备成立业主大会条件经物业所在地街道办事处指导后仍不能成立的，可以成立物业管理委员会；

其次，具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地街道办事处指导后仍不能成立的，可以成立物业管理委员会；

再者，是“可以”成立物业管理委员会，并不存在必须成立物业管理委员会的说法。

最后，本案中，街道最后的解释大多是这样的：这是“居民委员会”的公告，并非行政机关的公告；但实务中，“居民委员会”代行街道进行公告，实质上对于老百姓，居民委员会就是行政机关。

业主委员会的全部人员是业主；物业管理委员会的实际控制人是街道办或居民委员会，并不在业主的自治范围内。居民委员会进入小区引导的方向只有可能是物业管理委员会。尽管形式上是合法的，但不符合实质法治的要求。

第四，物业管理委员会是一个过渡性组织。江苏省大部分地方城市的物业管理条例均有类似的规定：“物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。”

2023年2月1日起施行的《盐城市物业管理条例》第19条第三款规定：“物业管理委员会应当推动设立业主大会。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。”可见，即使亭湖区的相关街道在相关小区指导成立了“物业管理委员会”，也应当设立业主大会，选举业主委员会，且选举业主委员会后，物业管理委员会自行解散。

五、结束语

关键词：业主委员会

世界快报:盐城：业委会或物管会公告的违法性

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