江宁核心区，新增3幅优质地块！

来源：地产锐评 2023-01-03 17:52:39

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江宁核心区，新增1幅商办混合用地、2幅二类居住用地，城市更新再进一步！

(资料图片)

最近，《东山副城老城南片区控制性详细规划》NJNBd052—02规划管理单元图则修改，正式批后公布。

新增的3幅地块，前身为江宁区竹山路181号的南京工程学院，紧挨着龙湾天街。从整个片区的综合规划来看，城市品质、区域功能将明显提升。

先看规划详情。

根据文件，NJNBd052-02规划管理单元东至规划兴民北路、西至竹山路、南至天泰路、北至新亭路，总用地面积约25.20公顷。

拟修改地块放大示意图，目前工程学院地块拆迁已完成；潭园西路以南即运营中的龙湾天街。

规划指明，结合地铁站点综合考虑地区实际发展需求，将收回工程学院地块规划为02-01地块商办混合用地(Bb)和02-13、14两幅二类居住用地(R2)。

修改前示意：

修改后示意：

备受关注的2幅宅地的具体指标，已经“明牌”。02-13、14面积共6.0公顷，容积率≤2.1，建筑密度≤20%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%。

对比被明月建设拿下的“邻居”G91，2幅宅地与其A分区宅地（容积率2.0）的容积率相当，大致可推断出未来片区内的新增住宅，将打造同类型的产品。

另外，整个单元图则中还做了不少细节调整，如：新增一处居住社区中心、一处基层社区中心；绿地位置被优化；小学用地规模被扩大；潭园西路由24米调整为16米的同时，新增3条14米支路，交通路网更为发达。

别看NJNBd052-02规划管理单元这一片区规模不大，这几年在城市更新上的步伐迈得可不小。

从2021年说起。年初，南京市规划和自然资源局江宁分局发布了一则地块收回公告。

被收回的地块，正是位于江宁区竹山路181号的南京工程学院所在地。当时，这块科教用地收回后的实际用途，并没有披露。

同年4月，江宁官方官宣，将推进江宁主城中心区、竹山路、土山路三个城市更新片区，其中：

竹山路片区将遵循“留、改、拆”综合发展策略，避免大拆大建，保留本地特色资源的基础上重点打造6条特色街道、完善公共服务设施、提升城市空间品质和社区活力。

而后，形形色色的官方会议中，都在透露一个重点：十四五期间江宁的重头戏是聚焦中心片区的打造。“重点推进竹山路两侧等地块城市更新”，不止一次被提及。

2022年，江宁大手笔拿出不少核心区域地块，分布在百家湖、南站、杨家圩、竹山路等。来看杨家圩、竹山路一带：

10月19日，明月建设G91、金融城G93地块顺利出让。

次日，NJNBd052-02规划管理单元的图则修改紧随其后发布了意见征询，这是近期靴子落地的3幅地块，首次走进大众视野。

如今该单元图则修改得以批后公布，意味着3幅地块离摆上招拍挂货架不远了。

现在，杨家圩、竹山路一带，是江宁新兴崛起的中心。

龙湾天街、正在升级改造的金鹰GE66、在建的景枫城综合体；1号线、5号线（在建）交汇的竹山路站；竹山中学、在建的新亭西路小学；江宁市民中心、杨家圩市民公园等，构成城市生活的烟火气。区域内的居民不用去百家湖，也能享受到城市中心的便捷生活。

景枫城竹山路综合体效果图

抛开一众老旧小区不提，龙湖春江郦城之后，明月建设G91、金融城G93，以及新增的2幅宅地，将为区域内的人居格局提档升级。

值得一提的是，朗诗、仁恒将“加盟”，助力区域人居品质提升。

明月建设G91，为二类居住用地、商办混合用地，以5.45亿底价成交。有消息称，项目的住宅部分将由朗诗操盘，预计在今年上半年入市。

金融城G93，为二类居住用地、商业用地，以26.65亿底价成交。地块出让一个月后，一家名为南京宁星置业有限责任公司的公司成立，金融城占比85%、江宁城建占比10%、仁恒占比5%。项目的住宅部分操盘手，指向了仁恒。

一个问题，过去的一年，行情使然，河西、南站、江核等板块新房去化周期相对拉长，折扣重出江湖，次新房价大幅跳水，那么江宁核心区能不能放心买？

锐评君认为，刚需、改善自住需求，可以放心买。

首先，江宁城建加速度，商业、教育、地铁、医疗、休闲等城市资源不断完备，宜居指数越来越高。

其次，江宁核心区域新房整体供应紧缺，这两年官方拿出了压箱底的好地，改善产品将陆续被端出，可以有效缓解区域内的改善需求。加上仁恒、朗诗等品牌房企的进驻，一定程度上提振了江宁的新房市场信心。

还有，虽然楼市行情下行，但受整体供应量影响，江宁的品质次新房价相对坚挺。高光时刻，河西南次新房价一度飙升到7万+/㎡，如今已有小区跌破4万/㎡；江核正荣、雅居乐，次新房价曾可与江宁万科、朗诗等掰一掰手腕，如今正荣润锦城竟有跌破3万/㎡的房源。而江宁核心区的龙湖春江郦城、朗诗玲珑屿等，房价虽有小幅下滑，但依然坚挺在4万+/㎡，抗跌能力相对强。

2022年频吹的政策暖风，将持续到2023年。个贷利率持续向好、官方支持刚性和改善性住房需求的当下，不妨把握窗口期，完成刚需自住、改善置换等置业需求。

关键词：龙湖春江郦城二类居住用地

江宁核心区，新增3幅优质地块！

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