中铁四局拿地！刚刚，南通2022年土拍收官

来源：南通楼市参考 2022-12-31 15:51:27

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刚刚！南通2022年最后一宗涉宅地块落锤！中铁四局拿地。至此，南通2022年土拍收官。

五龙汇CR22025地块在南通第四轮集中供地中挂牌，原定于12月5日竞拍，后延期至今天，成为南通2022年出让的最后一宗涉宅地块。

△航拍图

(资料图片)

地块信息

CR22025地块被中铁四局以底价8.3亿元拿下，成交地价9404元/㎡，成交楼面价5027元/㎡，限房价26000元/㎡。

地块位于通生路西、百运路南、运河北岸路北侧，规划为居住、商务用地，地块土地面积88564.11㎡，容积率1.85-2。

根据规划条件，功能区一住宅建筑11-16层；功能区二住宅建筑11-23层；办公建筑不低于15层。

地块四至比较清晰，目前地块内部已经平整，后期开发难度不大。

△航拍图

该地块位于五龙汇板块，南侧毗邻通吕运河景观带，北侧不远处就是江海大道高架，地理位置较为优越。

△大致位置示意图

约1公里范围内分布有万达广场、龙信广场、山姆会员店、欧尚超市、南通宜家、百安谊家等大型商业。

地块周边分布有绿城蘭园、万濠山庄、万濠禧园、龙湖天宸原著等二手房小区，挂牌均价在2.2万-2.6万/㎡之间，人居氛围比较成熟。

△航拍图

拿地条件

投资发展监管协议显示，该宗地块的拿地条件非常严苛。

地块规划建设定位为建设高端智能制造企业总部及配套人才公寓。

拿地房企需为崇川区引进世界500强央企旗下的三级及以上法人企业，并在本宗地块内设立企业总部。同时，该企业总部需引进本科及以上人才不少于800人。

地块内所建住宅须全部销售给该企业总部在职在编人员和拿地房企关联公司的在职在编人员，并且限售5年。

拿地房企还需在在签订《成交确认书》后，2年内在南通市区内累计投资不少于人民币30亿元；3年内为崇川区引进3亿美元（或等值境外货币）。

该地块在配建方面提出的要求同样苛刻，拿地房企负责筹措人民币3亿元，为政府投资建设本宗地相邻的1座长泰路跨通吕运河大桥、1个百运路南长泰路东小游园、1条支十八路。

板块简析

据不完全统计，近3年来，五龙汇板块先后出让6宗涉宅地块。

①地价分析

3宗商住地块，拿地价最高16790元/㎡，最低14412元/㎡，差值为2378元/㎡。

3宗住宅地块，拿地价最高22090元/㎡，最低18703元/㎡，差值为3387元/㎡。

不难看出，今年出让的地块拿地价明显降低，这与目前市场大环境偏冷有关。

本次出让的CR22025地块，地价仅9404元/㎡，降幅更大，其主要原因还是因为附加条件较多，拿地成本在无形之中增加了许多。

②房价分析

上述地块，有5宗为“限房价”地块，除R22002地块限价3.2万/㎡之外，其余地块都在2.5万/㎡以内。

今年11月出让的R22020地块，是自集中供地以来五龙汇首宗“不限房价”地块。

该地块曾在今年7月二轮供地中挂牌，当时限房价26180元/㎡，后撤牌。

三轮供地中再挂牌，取消房价限制，降低拿地成本，最终被江苏盛和&南通五水以底价17.52亿元拿下。

取消房价限制，是否意味着R22020地块入市价会超过26180元/㎡？

③去化分析

从上述地块出让情况来看，未来板块新房价格或进一步上涨，但事实却是，在售项目去化非常艰难。

通房e办数据显示，长泰滨河国际从2021年7月至2022年9月累计领取了5次销许，共推出1000套住宅，至今备案套数只有387套，实际去化仅约39%。

星尚御和源在今年8月份领取首开房源销许，共188套，截至发稿前仅备案3套。

在市场环境愈发冷静的今天，新房去化艰难，库存还在不断增长，二手房市场的行情同样如此。

这些地块未来上市后，可能同样要面临“不好卖”的困境。