南京人口趋势研究｜南京人均住房10年增加13㎡，未来改善需求空间大！

来源：南京楼市观察员 2022-11-08 09:49:11

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近期，国家统计局出版了第七次人口普查的分县数据资料，我们根据人口增量相关数据和人口流动相关数据，探讨了南京房地产市场发展空间和趋势。除此之外，七普数据中还披露了全国居民婚姻、房产等数据，我们本期就根据七普数据中的住房相关数据，勾画南京常住人口近十年的居住变迁图景，并分析南京未来居住改善趋势。

01 南京人住房越来越好了吗？

首先需要明确的是，平均居住改善与否基本有两大维度：居住面积和居住质量。

(资料图片仅供参考)

我们先来看居住面积。七普数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76㎡，比2010年（31.06㎡）增加10.7㎡，增幅高达34.45%；人均住房面积36.52㎡，比2010年（29.15㎡）增长25.28%。其中，2020年江苏人均住房面积40.75㎡，比全国平均水平高4.23㎡。

数据来源：《中国人口普查年鉴-2020》

以上数据表明，近十年我国人均居住面积有了较大幅度的提升，且江苏人均居住面积提升度在全国排名较为靠前。不过，需要注意的是，从分城乡数据看，农村人均住房面积提升幅度更大，城市人均住房面积增量和增幅则远低于平均水平。就南京而言，2020年南京城镇居民人均住房面积为40.5㎡，较十年前提升了13㎡，增长幅度近48%，均在全国平均水平之上。

数据来源：南京统计局

除人均居住面积外，居住质量同样在七普数据关注之列。

关于住房质量，普查数据关注维度更偏“基础”，是“住房质量”的底线问题，通过管道自来水、厨房、厕所和洗澡设施等四项设施的保有率平均值来度量不同地区的住房“质量”。可以看到：用自来水厨卫等住房基础设施作为评价标准，“房屋质量”排名最靠前的城市分别是克拉玛依、和田、汕头、宁德和镇江，南京仅排名第11位，一线城市中仅广州进入TOP30。在过去十年间，居住条件改善幅度最大的并非当前房价最高、城市最发达的一线城市，而主要是二、三线乃至人口规模更小的城市。这说明，高房价并不意味着居住改善的实现，甚至越是高房价的城市，居住条件的改善可能就越困难。比如，深圳住房的平均设施拥有率改善，在全国位居倒数第一名，住房面积增长的排序上同样也是全国倒数第一。

数据来源：《中国人口普查年鉴-2020》，截图自城市数据团

小结：无论是人均住房面积，还是居住质量改善，南京毋庸置疑的是都有了较大的提升和改善，南京人居住面积越来越大，居住环境越来越好。但需要注意的是，南京人居住质量还有提升的空间。

02 南京人口趋势与住房需求呈正比吗？

关于南京的人口趋势，我们之前已经做过详细分析，南京常住人口保持稳定增速，且流入人口就业质量、教育水平较高。这些人口趋势特点将有力支撑未来南京房地产市场持续向好发展。但具体楼市发展的结构性变化，还需要细致研究南京人口增长的结构性特点。

具体到家庭人口情况，七普南京全市共有家庭户313.88万户，集体户46.13万户，家庭户人口为779.50万人，集体户人口为151.97万人，平均每个家庭户人口为2.48人，比“六普”2.77人减少0.29人。

由于生活水平提高以及生活方式日益现代化，住房条件的不断改善，年轻人婚后独立居住等因素影响，家庭规模小型化趋势越将明显。

不过从常住人口的家庭情况看，南京户均家庭常住人口呈增长态势！2010年南京户均家庭常住人口仅为2.68人，而2020年南京户均家庭常住人口达到2.84人，十年间增长了0.16人。这与户籍家庭人口特征呈相反趋势。

数据来源：南京统计局

小结：户籍人口家庭情况和常住人口的家庭情况呈现出两种截然不同的趋势，我们分析这与年轻人婚恋观念的改变以及南京流动人口特点相关：当前，不婚化、家庭小型化成新趋势，但流动人口持续增加，导致常住人口家庭规模反向增长。这反映到居住市场，就可能导致：未婚年轻人小户型购房需求和中年家庭居住改善需求同向增长，住房需求结构性分化将持续。

03 南京改善需求占比越来越高吗？

基于南京人口增量和流动趋势，以及户均人口规模和住房情况相关数据，我们需要再对比同时期南京商品房、二手房市场实际交易结构。

① 十年来，新房改善需求持续释放

从2010-2020年新房成交面积段占比来看，80-100㎡户型一直最高，整体占比35%左右，但2020年占比有所下滑，仅31.2%；80㎡以下小户型成交占比一路下滑，从早期20%左右降至4.2%；100-120㎡面积段占比稳步增加，目前是市场第二主力梯队；而140㎡以上大户型成交占比也有上涨，特别是2020年来，河西、城中等多个高端住宅上市，供应房源基本都是160㎡以上的大户型，且高端改善去化情况较刚需、改善产品更好，市场改善型住房需求持续释放。

2010-2020年南京市商品住宅成交面积段占比情况

数据来源：CREIS，我爱我家南京研究院制图

②二手房市场90平以下占比高

从2010-2020年成交面积段来看，二手房主力需求仍是小户型，60-90平占比一直排在第一位，每年占比在40%左右；60平以下小户型占比次之，占比在30%左右；而140平以上大户型成交占比则较少，基本都在5%以内。主要是市场刚需客群被挤压至二手房市场，选择小面积、低总价的二手房源来满足基本需求，而改善客群则基本都被新房市场分流。

2010-2020年南京二手住宅成交面积段分布情况

数据来源：我爱我家南京研究院

③二手房3居成交占比上扬

从成交居室分布来看，2居室市场占比遥遥领先，逐年成交都在50%以上，主要是2房面积段一般都较小、总价相对低，基本在主流刚需客群的承受力范围内；其次是3居室，成交占比在30%左右；4居及以上大户型市场需求则较少。从趋势走向来看，近几年1居、2居占比有小幅下滑，功能型3居室成交量呈上扬趋势。

2010-2020年南京二手住宅成交居室分布情况

数据来源：我爱我家南京研究院

总体来看，我国整体住房发展开始从“住有所居”迈向“住有宜居”。南京更是如此。

当前，南京户籍人口中家庭规模呈小型化趋势明显，少子化、不婚化加速到来，但同时人口流动加速，作为人口大量流入的地区，南京常住人口家庭户均人口则呈上涨趋势，说明未来南京刚性居住需求还有上涨空间，流入人口改善需求较大。而目前南京新房市场上居住改善需求呈上涨趋势，二手房市场上三房成交占比上扬。因此，不管是不婚族、小型家庭满足首次居住需求，还是中年改善需求，南京未来住房改善的空间还是比较大的。

关键词：常住人口

南京人口趋势研究｜南京人均住房10年增加13㎡，未来改善需求空间大！

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