快资讯：揭秘！通州区圆融璟悦为何一直“捂盘”？

来源：南通楼市参考 2022-10-17 17:44:08

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去年7月，新建元控股圆融发展斥资1.51亿摇号竞得通州区希望路西、颐和苑南侧的R2021-007地块。

(资料图片仅供参考)

然而，距离拿地已超15个月，该项目（案名为圆融璟悦）还处于“蓄客”阶段。

与之同批次拿地的龙湖卓越悦珑湾（2021年12月首开）和万科常春藤（2022年2月首开），都已开盘并多次加推。

即便是在其之后四个月拿地的龙湖天璞，也已于今年6月开盘。

圆融璟悦为何如此“惜售”？本篇小编就来给大家分析分析。

△项目实拍

Vol.1/ 户型“硬伤”

圆融璟悦占地面积仅约1.2万方，建筑面积仅约2.1万方，规划5栋5-7层洋房，仅124户，体量很小。

△项目效果图

按理来说，这样一个体量小、定位偏改善的项目，放在当前市场下，是要比那些体量大、定位偏刚需的项目更有销售优势的。

但占据了上述优势的圆融璟悦，依旧没能“抢到”客户，主要问题还是在于自身产品。

圆融璟悦打造建面约105㎡/128㎡两大主力户型，均为3室2厅2卫功能设计，主要区别在于餐厅、厨房和次卫的布局，另外128㎡户型的客厅空间更大一些。

但这两个户型都存在一个明显“硬伤”，即空间浪费。

如下图红色色块所示，两个户型南向次卧都有一段“过道”，这直接导致：①本就不大的次卧更显局促；②格局不方正，“L”形卧室显得小气；③实际使用率低，居住舒适度打折。

另外，这两个户型次卧隔壁即电梯井，电梯运行期间不但会产生低频噪声干扰休息，长期受其影响还有可能损害健康，这也是需要提前考虑的问题。

△项目户型图

Vol.2/ 地段“尴尬”

其实，不仅户型存在明显缺陷，圆融璟悦的地段也很“尴尬”。

小区南侧是碧堂庙小区，北侧是颐河苑，这个高端盘就“镶嵌”在两个老小区中间。

△项目周边实拍

另外，南侧小区为6层，圆融璟悦头排是5层，从下图可以看出，二者相隔很近，圆融璟悦采光或受影响。

△项目周边实拍

再从大区位来看，圆融璟悦既不属于银河新区，也不属于区府板块，与西侧竞品相比，与金郊初中还隔着一条河；与南侧竞品相比，距离古沙小学、高新区小学又更远一些。

△项目大致位置示意图

Vol.3/ “骑虎”难下

圆融璟悦新房毛坯限价1.9万/㎡，这在目前的通州市场是什么水平呢？

位于其南侧、相距约600米的次新房春晓熙岸，目前二手房挂牌均价约1.7万/㎡。

△二手房网站截图

与之产品类似、相距约2公里的新房龙湖卓越悦珑湾，目前实际成交价在1.4-1.7万/㎡之间。

而位于其西侧、银河新区的多个新房项目，目前实际成交价则在1.4-1.5万/㎡之间。

因此，圆融璟悦如果以1.9万/㎡的价格入市，压力是非常大的。

但关键就在于，圆融璟悦拿地楼面价高达10783元/㎡，是从去年7月南通实行“集中供地”后，通州区成交楼面价最高的一宗地块。

这就意味着，高价卖或无人“买单”，低价卖则自己“吃亏”。

Vol.4/ “珠玉”在前

当然，低价卖，也并不一定就是开发商自己“吃亏”，也有可能是让业主在未来交房时延迟“买单”。

毕竟，南通圆融并不是没有“交付维quan”的先例。

去年10月，位于市北的圆融玺悦交付期间，就有业主向小编爆料，项目存在实际交付与宣传不符、交付不透明等问题。

△圆融玺悦交付实拍

位于青年路的3万＋高端住区圆融公馆，也曾被曝出漏水发霉、电梯隐患、精装变“惊”装等问题。

△图源网络

其在无锡打造的项目圆融宽悦同样未能“幸免”。

△图源网络

一系列“珠玉”在前，未来圆融璟悦的交付质量还需打个问号。

△项目实拍丨部分楼栋已建至6层

时间拉回去年7月，彼时，南通房地产市场还不算太冷，首轮集中供地中房企拿地热情还算较高。

R2021-007地块报名房企有8家，经过115轮竞价触顶，最终通过摇号确定竞得人为圆融。

然而，一年多时间过去，当时的“幸运儿”似乎遇到了难题。

没有了市场红利的加持，比拼“真本事”的当下，圆融璟悦为何如此“惜售”，或许该从自身找原因。

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